LAS DETRACCIONES A LA VENTA DE INMUEBLES

Fuente: SUNAT

 

Desde el 1 de febrero de 2013, la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de estos bienes gravada con el IGV, estará sujeta al Sistema de Detracciones, según lo establece la Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT.

No se aplica Detracciones a la venta de inmuebles nuevos cuyo valor no supere las 35 UIT (para este año 2013 el monto es de S/. 129,500).

Tasa de la Detracción

La tasa de la detracción es de 4% y se aplica sobre el importe total de la operación, es decir, sobre el valor de venta del bien más el IGV.

Procedimiento de aplicación de la Detracción

En la venta con pagos parciales

Si la venta se pacta con pago en partes, la obligación nace en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, aún cuando el mismo sea parcial.

En la venta con boleta de venta

También se aplica la detracción, cuando una persona natural sin negocio adquiere directamente del constructor el inmueble, pagando el precio total de la operación. En este caso, la empresa deberá autodetraerse, es decir, debe abonar a su propia cuenta el 4% del valor de la operación.

En este caso, es obligatorio consignar en la boleta el número de DNI, apellidos y nombres del adquirente, ya que éstos son los datos que deben consignarse en el formato de pago que se haga al Banco de la Nación por el monto detraído.

En la venta con factura

En caso se emita una factura por la compra - venta del inmueble, la empresa adquirente será la obligada a realizar la detracción.

En la venta de un bien a futuro (en planos)

Usualmente en la modalidad de “venta en planos” se fracciona el pago en dos partes: una cuota inicial del 10% ó 20% del precio total, y el saldo, al mes siguiente, a través de un financiamiento de préstamo hipotecario.

La Ley del IGV, contempla que los adelantos de este tipo, estarán gravados aunque físicamente no exista el bien materia de la operación. En ese sentido, estos adelantos (cuota inicial) estarán sujetos a la Detracción del IGV por el importe parcial.

Al respecto, la SUNAT ya se había pronunciado mediante informe 104-2007/2B0000, estableciendo que está gravada la primera venta de inmuebles a futuro.

En caso el Banco que financia el saldo del inmueble, le pague al vendedor (constructor ó inmobiliaria) el saldo hipotecado, será en ese momento en el cual se aplicará la detracción sobre el saldo restante.

Plazos para pagar la Detracción

Si se emite una boleta de venta, la detracción puede pagarse hasta que se firme la escritura pública ó hasta el día que se realice el pago en efectivo, lo que ocurra primero.

Si se emite factura, el plazo será hasta el quinto día hábil del mes siguiente al que se registra la operación ó hasta la firma de la escritura pública, lo que ocurra primero.

Fiscalización

Además de las auditorías o verificaciones que realice la SUNAT, los contribuyentes obligados deben acreditar el pago del íntegro de la detracción ante el Notario. Este funcionario deberá informar a la SUNAT dentro de los 5 días hábiles de cada mes, los casos en los que no se hubiera acreditado el pago de la detracción, respecto de las escrituras públicas extendidas en el mes inmediato anterior.

Sanciones aplicables

Las personas que incumplan con realizar la detracción, tendrán una multa del 50% del importe no depositado y adicionalmente no podrán usar el respectivo crédito fiscal. En caso de uso indebido de los recursos depositados en las cuentas de detracciones, la multa será del 100% del importe usado.